Asesoramiento Técnico para la Adquisición de Viviendas

6º Criterios, y Exigencias a la Hora de Comprar una Vivienda

Cuando comenzamos a comparar entre varias viviendas, debemos de seguir una serie de criterios para poder realizar estas comparaciones.

También tenemos que conocer muy bien cual deben ser todas nuestras exigencias para poder tener la mayor cantidad de información posible.

Haremos tres distinciones, una para viviendas nuevas compradas sobre planos o sin terminar de construir, otra para viviendas nuevas ya construidas, y por último, viviendas de segunda mano.

Criterios para la adquisición de viviendas tanto nuevas como de 2ª mano

Distribución.

Debemos de saber que la distribución de una vivienda incrementa o disminuye su valor frente a otra de iguales características, cosa que a los promotores, o vendedores, les cuesta reconocer, ya que ellos solo valoran el precio del m2 de vivienda, y no la forma en que están distribuidos.

Los siguientes criterios de distribución pueden ocasionar que una vivienda se devalúe respecto a otro.

Tener que pasar por el salón para llegar a las habitaciones, que un baño o aseo se encuentren enfrentados con la entrada principal, baños sin luz natural, las ubicaciones de mochetas y pilares, proximidad entre el salón y la cocina, proximidad entre habitaciones y cuartos de baño, existencia de paredes curvas o que no estén a escuadra con el resto, la geometría de las estancias, proporción de m2 de distribuidores y pasillos con relación a los m2 útiles ya que hay casas que parecen laberintos y se desperdician muchos m2 para poder acceder a las estancias, todos estos aspectos hacen que una vivienda se devalúe respecto a otra.

Ubicación y orientación.

La ubicación de la casa también debe influir en el precio de ésta, ya que los bajos son mas económicos, y a medida que se sube de planta suele irse incrementando el precio hasta llegar al ático que suelen tener el precio más elevado.

La orientación es muy importante sobre todo por el tema de consumo energético, ya que una vivienda con orientación norte tiene un gasto mayor de energía a la hora de calentarla, y la escasez de luz directa hace que tengamos un mayor consumo eléctrico en iluminación.

Proximidad de locales comerciales y entorno.

Otro factor que influye directamente en la depreciación de una vivienda, es la proximidad de locales comerciales.

Si el edificio tiene locales comerciales en los bajos, esto debe de ser motivo para que el m2 de vivienda sea mucho mas económico frente a otro edificio en esa misma zona que no posee locales comerciales.

El entorno de la zona, también puede devaluar la vivienda, viéndose afectado el precio por la proximidad de actividades que incrementen el nivel de contaminación acústica o de polución, como en el caso de proximidad de ciertos tipos de industria, autopistas, aeropuertos, depuradoras, vertederos, incineradoras, etc.

Cuando compramos sobre planos una vivienda en un edificio con locales comerciales, nunca sabremos que tipo de negocios nos pueden montar debajo de casa.

Dotaciones y zonas comunes del edificio.

La cantidad de m2 de zonas comunes, y la calidad de terminación de las mismas, es algo que va a repercutir directamente en el precio del m2 de las viviendas de ese edificio, así como las dotaciones, si tiene parques, pistas deportivas, piscina, locales de para eventos, vigilancia, etc.

Estas dotaciones, además de repercutir en el precio, también debemos de tener muy en cuenta que incrementan entre 2 y 4 veces más de diferencia de la cuota mensual de comunidad, ya que es necesario mayor mantenimiento de las mismas, un ejemplo, la comunidad de una vivienda de 65m2 en un edificio sin dotaciones de ningún tipo, con gastos solo de limpieza, basura, y mantenimiento de zonas comunes puede costar unos 70€ mensuales, la cuotas para un edificio con portero físico 24h, piscina, y pistas deportivas, puede llegar a costar en torno a los 300€ mensuales.

Antes de la crisis actual del sector inmobiliario, y dada la gran demanda, todos estos factores que hemos mencionado no eran de gran ayuda a la hora de negociar con propietarios y vendedores, ya que si el precio nos parecía alto, siempre vendría otro que estuviese dispuesto a pagarlo, pero en la actualidad considerando las dificultades de venta, podemos utilizar todos estos factores para negociar el precio de compra.

El siguiente apartado también puede ayudarnos a la hora de negociar precios para pisos de segunda mano, o nuevos ya construidos, ya que dependiendo de los puntos que veremos pueden hacer que una vivienda aumente o baje su precio respecto a otra.

Exigencias para viviendas nuevas compradas sobre planos

En un principio, deberían de ser mas económicas que una vivienda nueva de similares características ya construida, pero recordar lo que veíamos en el apartado de situación económica actual, en el cuál se hace hincapié en que debemos de tener muy en cuenta el plazo de entrega de la vivienda, y si durante ese plazo de entrega la previsión es que el precio de la vivienda suba, se mantenga, o baje, ya que si existe una previsión a la baja del precio de la vivienda podemos tener muchos problemas.

A la hora de pedir información tenemos que exigir:

Relación de m2

Pediremos una relación de m2 construidos, m2 útiles, una relación de los m2 que nos corresponden de zonas comunes ya que con esta cuota es con la que nos cobraran la comunidad, y si es posible una relación de m2 de pasillos y distribuidores en función de los m2 útiles.

-Planos a escala, y a ser posible planos de acabados e instalaciones.

-Trastero, m2 de éste y su ubicación.

-Plaza de garaje, dimensiones y ubicación.

-Memoria de calidades.

Este es uno de los puntos más complicados ya que no existe una normativa que regule cuales son los aspectos que deben incluirse en la memoria de calidades, y por lo general al ser esta memoria contractual, procuran hacerlas de forma ambigüa, y con la menor cantidad de información posible para no comprometerse, y dado que a la mayoría de los clientes sólo les preocupan los acabados de la vivienda, no incluyen otros aspectos técnicos de gran importancia en estas memorias de calidades.

La verdad es que sería muy sencillo, bastaría con que nos entregasen la memoria del proyecto de ejecución, en ella se encuentran todos los aspectos técnicos, y calidades de la vivienda, pero claro si hacen esto, se verían totalmente atados y no podrían realizar ningún cambio durante la ejecución.

Para que os hagáis una idea, es como si compráis un coche y solo os dan información del modelo, el color que va a tener, la tapicería, equipo de música, pero no podéis saber que potencia tiene el motor, el consumo, el climatizador u otras prestaciones, ridículo verdad, pues esto es lo que hacen cuando compramos una vivienda.

Debemos exigir que nos faciliten por escrito los siguientes datos de la vivienda:

Calidades

-Tipo de cerramiento de fachada de la vivienda.

-Coeficiente de transmisión térmica, y tipos de aislamiento térmico y acústico para toda la vivienda.

-Carpintería exterior con detalles.

-Sistemas de calefacción, indicándonos características de la caldera y marca en el caso de suelo radiante o radiadores de agua, y sobre todo, el tipo de combustible de la caldera, si es gas, gasoil, o eléctrica, en el caso que el sistema de calefacción sea de radiadores eléctricos, o suelo radiante eléctrico, nos deben de especificar modelos y potencias de estos sistemas.

- Climatización, lo mismo que en el punto anterior, características de los aparatos y marca.

-Agua caliente sanitaria, es necesario que nos digan tipo de caldera, marca, y si tiene aporte de energía solar.

-Tipo de toma de energía prevista para la cocina, si es de gas o eléctrica.

-Tipo de tabiquería, y tipo de acabado de la misma.

-Acabados de techos y falsos techos.

-Tipos de revestimientos y calidades de los mismos.

-Tipos de solados y calidades.

-Tipo y calidad de carpintería de madera, y acabado interior de armarios.

-Tipos de acabados de zonas comunes.

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