Reformas y mejoras en tu vivienda

Segundo paso, Criterios para La Contratación

Lo primero es encontrar como mínimo 3 empresas a las cuales les proporcionemos lo que se denomina un presupuesto ciego, que consiste en un informe detallado de todas las unidades de obra con sus mediciones, y las calidades de todos los materiales de obra.

Si no disponemos de este presupuesto ciego, podemos avisar en primer lugar a una de esas empresas, y una vez que esta nos haya proporcionado un presupuesto, debemos borrar todos los precios y darles el mismo presupuesto a las otras empresas, de esta forma nos aseguraremos que todas están valorando lo mismo.

Que todas las empresas valoren lo mismo es muy importante para poder decidirnos cual realmente es más económico de los tres.

Si cada una de las empresas va por separado, cada uno tomará sus datos, y se generará una idea distinta de la obra, puede que lo que uno haya tenido en cuenta, la otra empresa no lo ha tenido en cuenta, y si todo esto no está perfectamente explicado y reflejado en el presupuesto nos será francamente difícil comparar los presupuestos, llevándonos sorpresas ya que al contratar el que pensábamos que era el más económico, nos encontramos que no había tenido en cuenta alguna unidad de obra, diciéndonos que eso no estaba incluido en el presupuesto inicial.

Por experiencia os digo que las empresas de reformas nos van a dar en sus presupuestos los menos datos posibles, de esta manera cualquier cosa que pueda surgir se podrán excusar en que no se encuentra reflejado en el presupuesto.

Por este motivo es muy recomendable recurrir a la ayuda de un profesional independiente que nos ayude y nos asesore a la hora de decidirnos y comparar estos presupuestos, y seguro que a la hora de cerrar la contratación de la obra, puede ayudarnos en las negociaciones consiguiendo un mejor precio, ya que tiene un conocimiento de los costos reales de obra.

También nos ayudará a que queden perfectamente reflejadas todas las unidades de obra y calidades en ese presupuesto, lo que nos evitará sorpresas al final o durante el transcurso de la obra.

Otra parte muy importante es que la persona encargada de la empresa de reformas que viene a tomar nota para darnos el presupuesto, tenga totalmente claras todas las condiciones de trabajo, y eventualidades que puedan surgir.

Por condiciones de trabajo, y eventualidades nos referimos:

-Accesos a la obra:

Tener totalmente claro si puede acceder hasta el portal con el transporte para descargar los materiales, o bien tiene que introducirlos a mano desde el acceso a la finca.

-Medios de elevación:

Si se dispone o no de montacargas, o ascensor para subir materiales o bajar escombros, o si bien debe realizar esta operación a mano por las escaleras, ya que en ocasiones hay comunidades de vecinos que prohíben la utilización del ascensor para estos fines.

-Situación de contenedores:

Conocer dónde pueden situar los contenedores de escombros para tener en cuenta la distancia a recorrer.

-Necesidad de licencias especiales: si es necesario adquirir una licencia especial como por ejemplo para corte de calle.

-Horario laboral:
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El horario laboral de los trabajadores de la construcción es de 8:00h a 14:00h y de 15:00h a 18:00h, incluso en ocasiones se trabajan los sábados, tenemos que tener muy claro si podemos cumplir estos horarios, ya que si no queremos tener problemas con los vecinos, yo os aconsejo que no comiencen los operarios a dar golpes a las 8:00 de la mañana, y sobre todo que si trabajan un sábado no comiencen antes las 10:00, este horario debe ser conocido de antemano a la hora de dar un presupuesto ya que supondrá un sobrecosto, e influirá en el plazo de entrega, así que debe quedar reflejado en el contrato

La Ley nos ampara en el horario laboral de lunes a viernes pudiendo comenzar a las 8:00 sin ningún problema, el problema es que por lo general casi nunca estamos completamente del lado de la Ley, ya que en muchas ocasiones las licencias no se tramitan correctamente sobre todo para ahorrarnos un dinero en las tasas, o a la empresa que le hemos encargado la obra no tiene a todos sus operarios totalmente en regla con la Ley, por estos motivos no nos interesa que nos denuncien, ya que esto implicaría la visita de las autoridades, con la consecuente comprobación de que se están cumpliendo todos los requisitos.

-Plazo de entrega:

Lo más normal es que la empresa de reformas nos fije el plazo de entrega, pero si nosotros queremos reducir este plazo de entrega, seguro que generará un incremento en el presupuesto, ya que conllevará más medios de los previstos, o ampliación en los horarios de trabajo.

-Situación de la empresa y de los trabajadores:

Al igual que cuando un promotor contrata a una constructora, o esta constructora subcontrata a otra empresa para realizar trabajos en una obra, estos son responsables de que cada uno cumpla las leyes, nosotros también seremos responsables de que la empresa que ejecuta la obra, y todos los trabajadores, esté al corriente de pago de todos sus impuestos y con sus trabajadores, y que todos los trabadores que estén en nuestra obra tengan toda su documentación en regla y estén al día en cuanto a Seguridad y Salud se refiere.

Debemos exigir a la empresa: el seguro de Responsabilidad Civil, muy importante en el caso de que se generen daños a terceros durante la ejecución o daños posteriores producidos por una mala ejecución, estar al corriente de pago en IAE, Hacienda, TC de todos los trabajadores, y de las nóminas de todos los empleados, reconocimientos médicos de los trabajadores , formación de los trabajadores en los cursos obligatorios de Seguridad y Salud, hojas firmadas por cada trabajador de que han recibido sus EPIS ( equipos de protecciones individuales), exigir todos estos requisitos a la empresa puede evitarnos muchos problemas, pero también, lo más probable es que nos obligue a decantarnos por una empresa mas seria que normalmente no suele ser la que tiene el presupuesto más bajo.

-Obligaciones durante la ejecución:

Tenemos que dejar claro desde el principio cual serán las obligaciones del contratista durante la ejecución de los trabajos, y que estas queden reflejadas en el contrato.

Estas obligaciones se las impondremos nosotros, y variarán según el tipo de obra, pro ejemplo: al comenzar los trabajos lo primero es proteger todas las zonas comunes susceptibles de ser deterioradas por el trasiego de operarios y paso de materiales, como ascensores, suelos, paredes, etc, el horario de utilización de ascensor, os recomendamos que en el caso de que podamos hacer uso de éste, le marquemos unos horarios que sean distintos de los de mayor transito de vecinos, y que no se bloquée más de lo necesario, esto nos evitará muchos problemas con los vecinos, y una vez finalizada la jornada laboral, dejar todas las zonas comunes perfectamente limpias y recogidas.

-Unidades de obra nuevas :

Es muy posible que durante el transcurso de la obra surja alguna unidad nueva o el cambio de alguna existente, bien por decisión del propietario, o por necesidades de la obra, ya que no se había tenido en cuenta, en el mismo momento que aparezca una unidad de obra nueva, debemos de impedir que se ejecute ningún trabajo de esta unidad sin que antes conozcamos el importe que supondrá la ejecución de esta nueva unidad, y se acepte un presupuesto por escrito.

Por esto, si no queremos llevarnos ninguna sorpresa, en el contrato habrá que reflejar que no se abonará ninguna unidad de obra distinta a las reflejadas en contrato, sin que previamente a su ejecución se entregue un presupuesto de la misma, y sea aprobado por la propiedad.

El Contrato

Y por último, todo lo mencionado anteriormente, junto con las condiciones de pago deben quedar reflejadas en el contrato.

Lo normal es que éste no sea muy complicado, simplemente con que figure al final del presupuesto todo lo mencionado anteriormente sería suficiente.

También el contratista querrá introducir sus condiciones como es lógico en el contrato, debemos revisarlas, y asesorarnos si las podemos aceptar.

Las condiciones de pago: por norma general dependiendo del volumen y la duración de las obras, el contratista nos exigirá una cantidad al comienzo de las obras de aproximadamente entre un 20% y un 40%, y el resto en dos o tres pagos, a la mitad de la obra y al concluir.

Debemos de negociar muy bien las condiciones, sobre todo entregar la menor cantidad de dinero posible al comienzo, y negociar más pagos durante la obra según la evolución.

Una vez entregada la primera cantidad a cuenta para el comienzo de los trabajos, tenemos que estar muy seguros que cuando se vayan a entregar el resto de las cantidades, los trabajos ejecutados hasta ese momento coinciden con la cantidad de dinero que se ha ejecutado, para esto tenemos que estar muy bien asesorados, ya que cuando hacemos la primera entrega el contratista nos tiene en sus manos, pero cuando hagamos la segunda entrega tenemos que conseguir que la situación cambie y que el dinero que recibe sea igual o a ser posible menor que el trabajo que el contratista lleve ejecutado, nunca debe de tener más dinero que el de los trabajos que ya estén ejecutados, o de los materiales que tengamos en la obra.

Por este motivo es conveniente que en el presupuesto figuren todas las unidades de obra con sus mediciones y el precio por unidad de medición, de esta manera podremos certificar que lo que pagamos coincide con lo ejecutado.

También debemos de intentar ejecutar una retención de entre un 5% y un 10% del total del presupuesto en materia de garantía durante un plazo de tiempo de entre uno y seis meses, dependiendo del volumen de obra, esto se hace para garantizar que la empresa responderá de los trabajos ejecutados durante este periodo de tiempo en caso de alguna eventualidad, pero esto no es siempre posible, sobre todo con empresas pequeñas.

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